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lundi 04 janvier 2010 Contrats

Bail – Arrêt de la Cour constitutionnelle du 26 novembre 2009 sur le contre-préavis en matière de bail de résidence principale.

L’arrêt de la Cour constitutionnelle (arrêt n° 189/2009, rôle 4609, www.arbitrage.be) concerne les effets, en matière de bail, du contre-préavis du preneur arrivant à échéance avant le préavis notifié par le bailleur.

En l’espèce, le bailleur a résilié le bail pour occuper le bien personnellement (article 3§2 de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale, qui prévoit un préavis de six mois). Le preneur a répondu par un contre-préavis, plus court (l’article 3§5 de la loi lui permettant de mettre fin au bail moyennant un préavis d’un mois). Par la suite, il est apparu que le bailleur n’a pas occupé personnellement le bien.

 

L’enjeu de la question préjudicielle posée à la Cour consiste à savoir si le bailleur est tenu des obligations consécutives à la rupture du bail, à savoir indemniser le preneur suite à la non occupation personnelle du bien, ou si le contre-préavis l’a libéré de cette obligation.

 

La question préjudicielle est la suivante :

« L’article 3, § 2, de la loi du 20 février 1991, interprété en ce sens que si le preneur fait usage de la faculté de contre-préavis prévue au paragraphe 5, alinéa 3, le bailleur est libéré de son obligation de réaliser le motif du congé dans les conditions prévues au paragraphe 2, viole-t-il les articles 10, 11 et 23 de la Constitution,

a) en ce que le preneur qui se voit notifier un congé sur pied du paragraphe 4 conserve le droit de réclamer l’indemnité prévue par cette disposition, même s’il fait usage de la faculté de contre-préavis,

b) en ce que le preneur qui se voit notifier un congé sur pied du paragraphe 2 et qui ne fait pas usage du contre-préavis prévu au paragraphe 5, alinéa 3, bénéficie du droit de réclamer une indemnité équivalente à 18 mois de loyers si le bailleur ne réalise pas le motif du congé dans les conditions prévues au paragraphe 2 ? »

 

Cette matière est controversée et a fait l’objet d’un arrêt récent de la Cour de cassation (commenté ici : www.droit-eco-ulb.be/index.php, par lequel cette dernière avait jugé que le premier préavis à expirer est celui qui met fin au bail, de sorte que le bailleur n’est tenu d’aucune obligation lorsque le préavis du preneur expire avant le sien.

 

La Cour constitutionnelle entame son raisonnement en rappelant pourquoi la loi autorise le preneur à notifier un contre-préavis : « B.2.3. Afin d’éviter au preneur qui s’est vu notifier un congé pour occupation personnelle par le bailleur de devoir payer deux loyers en même temps, le législateur a prévu que le preneur puisse mettre fin au contrat de bail, en donnant un contre-préavis. La durée de ce contre-préavis est limitée à un mois (article 3, § 5) ». La Cour poursuit en jugeant qu’« (…) il n’a jamais été envisagé au cours des travaux préparatoires de prévoir que le contre-préavis du preneur délierait le bailleur de ses obligations ».

 

La Cour tranche en conséquence la question comme suit : « B.3. Il résulte de ceci que les obligations consécutives au congé donné par le bailleur pour occupation personnelle, l’obligation de réaliser le motif invoqué et à défaut, le versement d’une indemnité d’éviction naissent dès l’instant où le congé est notifié.

Le contre-préavis n’est, par conséquent, que l’accessoire du congé principal donné par le bailleur, le preneur ne pouvant notifier ce contre-préavis à défaut pour le bailleur d’avoir notifié le congé pour occupation personnelle du bien.

Dès lors que l’indemnité d’éviction en cause tend à garantir la sécurité de logement du preneur et que cette sécurité de logement est en tout état de cause affectée par un congé donné par le bailleur, indépendamment du moment où le preneur trouve un nouveau logement, le moment où est donné le contre-préavis, ou son absence, ne peut être considéré comme un élément pertinent pour maintenir ou non l’indemnité d’éviction ».

 

Les obligations à la charge du bailleur s’appliquent donc indépendamment de l’usage qui est fait ou non de la faculté laissée au preneur de notifier un contre-préavis. L’interprétation contraire contreviendrait aux articles 10, 11 et 23 (ce dernier consacre le droit à un logement décent) de la Constitution.

 

Observons que la solution dégagée par cet arrêt devrait, en toute logique, être transposée aux autres causes de résiliation du bail, et non pas à la seule résiliation pour occupation personnelle. En effet, bien qu’elle se réfère dans ses considérants au congé pour occupation personnelle, la Cour a jugé que le contre-préavis est l’accessoire du préavis du bailleur. Et l’article 3§5 al. 3 de la loi sur le bail de résidence principale, qui autorise le contre-préavis, l’autorise pour les diverses hypothèses de résiliation visées à l’article 3§2 à §4, sans distinguer entre ces hypothèses.

 

Raphaël Gyory

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