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lundi 31 mai 2010 Contrats

Bail commercial – Arrêt de la Cour de cassation du 14 mai 2010 relatif au non-renouvellement d’un bail commercial – Refus en cascade – Refus non motivé – Refus pour un motif grave ne constituant toutefois pas une cause de résolution du contrat

C.09.0206.F, www.juridat.be

 

L’arrêt de la Cour de cassation du 14 mai 2010 concerne les conditions auxquelles le bailleur peut s’opposer au renouvellement d’un bail commercial ainsi que sur l’interprétation qui doit être donnée à l’article 16 de la loi sur les baux commerciaux (plus spécifiquement, aux points I,4° et IV de cet article), lequel dispose que :

 

Art. 16. I. Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l'un des motifs suivants :

(…)

4° Tous manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, en ce comprises la dépréciation de l'immeuble par le fait du preneur, des siens ou de ses ayants cause, et les modifications substantielles apportées, sans l'accord du bailleur, à la nature ou au mode d'exploitation du commerce, ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur.

(…)

IV. En dehors des cas visés ci-dessus, le bailleur peut se refuser au renouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé.

 

En l’espèce, le bailleur (demandeur en cassation) s’était opposé à la demande de renouvellement du preneur. Dans sa lettre, le bailleur émettait un « refus en cascade » :

- à titre principal, il invoquait le non-respect par le preneur des clauses conventionnelles relatives à l'entretien et la réparation de l'immeuble loué (le bailleur avait déjà utilisé ce motif pour obtenir la résolution du bail aux torts du preneur, mais sans succès) ;

- à titre subsidiaire, il invoquait simplement le point IV de l’article 16.

 

Le tribunal de commerce de Liège, statuant en degré d’appel, avait donné raison au preneur et renouvelé le bail, pour les motifs suivants :

- la réponse du bailleur était équivoque et donc nulle, parce qu’elle énonçait un motif de refus en cascade et que le motif subsidiaire de refus n’était pas motivé;

- le bailleur ne pouvait invoquer le non-respect de l’obligation d’entretient du preneur comme motif grave justifiant le non-renouvellement du bail, parce qu’il avait été jugé – par une autre décision judiciaire – que ce manquement n’était pas suffisamment grave pour constituer une cause de résolution du contrat.

 

La Cour de cassation casse la décision. La Cour juge que :

- des manquements du preneur qui ne présentent pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résolution du bail peuvent constituer néanmoins un motif de refus de renouvellement du bail en vertu de l’article 16, I, 4° ;

- il ne suit ni de l'article 16 ni d'aucune autre disposition de la loi que le bailleur ne peut refuser le renouvellement, à titre principal, pour l'un des motifs prévus par la loi et, à titre subsidiaire, sans motif (sur la base de l’article 16, IV).

 

Raphaël Gyory

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