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Centre de droit privé de l'ULB.

mardi 23 février 2010 Contrats

Bail – arrêt de la Cour constitutionnelle du 4 février 2010 relatif à la sanction du non enregistrement d’un contrat de bail de résidence principale - rôle 4790 :

www.arbitrage.be/public/f/2010/2010-010f.pdf

 

L’arrêt du 4 février 2010 porte sur la constitutionnalité de l’article 73 de la loi-programme du 27 décembre 2006 qui a modifié l’article 3§5 de la loi du de la loi du 20 février 1991 portant sur les baux relatifs à la résidence principale du preneur.

 

Cet article, qui a pour but de sanctionner le non-enregistrement des contrats de bail d’une durée de neuf ans, prévoit qu’à défaut d’enregistrement de ce bail, le preneur peut mettre fin au contrat sans préavis ni indemnité.

Cette disposition ne concerne que pour les baux de neuf ans. Elle ne s’applique pas aux contrats de bail à durée déterminée de trois ans ou moins.

La question préjudicielle vise à déterminer si l’exclusion des contrats de bail à durée déterminée ne constitue pas une discrimination.

 

La Cour constitutionnelle s’était déjà prononcée sur la constitutionnalité de l’article 73. Elle avait jugé que celui-ci était constitutionnel. Elle reprend son argumentation dans le présent arrêt : « La différence de traitement entre les parties à un contrat de bail de résidence principale repose sur un critère objectif, à savoir la durée du bail pour une durée déterminée.

En outre, la limitation de la mesure aux contrats de bail de neuf ans est raisonnablement justifiée puisque la sanction du non-enregistrement du contrat de bail dans le chef du bailleur concerne exclusivement le régime relatif au délai de préavis des baux et à l’indemnité de préavis qui serait éventuellement due par le locataire à cette occasion, un régime dont l’article 3, § 6, alinéa 2, exclut expressément l’application aux baux de résidence principale de trois ans ou moins.

En effet, en juger autrement perturberait l’économie de la différence de régime des contrats de bail de neuf ans et des contrats de bail de trois ans maximum.

Par ailleurs, le législateur pouvait partir du principe que les effets civils du non-enregistrement du contrat de bail étaient plus sérieux dans le cas des contrats de bail conclus pour une longue durée de neuf ans que pour les contrats de bail à durée limitée, auquel cas le locataire pourrait se protéger en prenant lui-même l’initiative de procéder à l’enregistrement gratuit. Dans cette optique, la mesure n’a donc pas d’effets déraisonnables ».

 

Toutefois, dans la présente espèce, on pouvait lire dans la question préjudicielle que « (…) l’exposé des motifs du projet de loi programme (Chambre session ordinaire 2006-2007, documents parlementaires n° 51-2773/1, p. 56) prévoyait expressément que ladite sanction était applicable à l’ensemble des baux, en ce compris ceux de courte durée ».

 

La Cour constitutionnelle juge que « ce commentaire a pour seul objet de préciser les conditions d’application dans le temps de la règle nouvelle à « ces » types de baux, c’est-à-dire à ceux qui font l’objet de l’article 73. Il ne saurait être déduit de ce commentaire que la règle serait applicable à « l’ensemble des baux, en ce compris ceux de courte durée » ».

 

La Cour conclut, sans surprise, que la question préjudicielle appelle une réponse négative.

 

Raphaël Gyory

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