Unité de droit économique.

Centre de droit privé de l'ULB.

mercredi 28 octobre 2009 Contrats

Bail – Arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2009

(rôle C.08.0533.F, www.juridat.be)

 

L’arrêt commenté détermine en vertu de quel congé le contrat de bail prend fin en cas de résiliation par une partie suivie d’une contre-résiliation émanant de l’autre partie au contrat.

 

L’arrêt est rendu sur la base de la réglementation du bail de résidence principale mais le raisonnement de la Cour de cassation devrait s’appliquer à toutes les formes de bail.

 

En l’espèce, les parties étaient liées par un contrat de bail de résidence principale. Le bailleur avait résilié le bail pour cause d’occupation personnelle (une telle résiliation exige un préavis de 6 mois et oblige le bailleur à occuper effectivement le bien, sous peine de paiement d’une indemnité au preneur).

Le preneur avait réagi en notifiant, à son tour, congé au bailleur moyennant un préavis d’un mois (conformément à l’article 3§5 de la loi sur le bail de résidence principale). Ce préavis arrivait donc à échéance avant le préavis notifié par le bailleur.

 

Le bailleur n’a, par la suite, pas occupé personnellement le bien loué, de sorte que le preneur réclame son indemnité. Le bailleur se défend en argumentant que le bail a été rompu suite au congé donné par le preneur, dont le préavis venait à échéance avant le sien.

 

Le tribunal de première instance de Bruxelles, siégeant en degré d’appel, donne raison au preneur : suivant les termes employés dans l’arrêt, « le jugement attaqué considère que le bail n'a pas pris fin par l'effet du préavis donné par le défendeur (le preneur), mais bien par l'effet « combiné » de ce préavis et du congé donné préalablement par la demanderesse (le bailleur). Le jugement attaqué en conclut que la demanderesse est tenue au paiement de l'indemnité prévue en cas de non-occupation personnelle ».

 

La Cour de cassation casse le jugement, au motif suivant : « En cas de congé, le bail prend fin à l'expiration du délai de préavis. Lorsque le preneur met fin au bail en signifiant un congé dont le délai expire avant l'expiration du délai du congé donné par le bailleur, le bail prend fin, non ensuite du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur.

(…)

En condamnant la demanderesse à payer au défendeur l'indemnité prévue en cas de non-occupation personnelle au motif que le bail n'a pas pris fin par l'effet du préavis donné par le défendeur mais bien par l'effet combiné de ce préavis et du congé donné préalablement par la demanderesse, le jugement attaqué viole les dispositions légales visées au moyen.

Le moyen est fondé ».

 

Raphaël Gyory

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